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买地、退地、民营房企老板是怎么想的?

2017-10-18 22:32

  在当前这轮土地热潮下,大家可以看到,虽然国企一马当先,但是每次参与竞拍的队伍中,都有民营房地产企业的影子。

  虽然最后民营企业鲜有收获,但是在每一块地的争夺中,民营房企都积极表现。即便是一直在房地产领域默默无闻的新希望地产,也在丰业金融地块竞争中,和碧桂园金茂联合体争到了最后。

  民营企业败北,多是因为价格太高,超出了授权的额度,不得不放弃,放弃之后,民营企业老板,都会恨恨地说声:只有国企才会这么不负责任,拿这么高价的地。

  对于民营企业来说,没有土地,就等于没有生意,团队就要解散。实际上,很多公司背后还有很多银行贷款,银行也在看企业的发展前景。

  如果企业手上没有地了,银行会抓紧催账,生怕企业最后跑。也就是说,很多时候,民营企业去拿高价地,也是做给银行看。

  也有熟稔资本市场的民营企业老板,本身在资本市场冲浪多年,会利用土地的概念从资本市场圈钱。在他们一直以来的发展模式当中,从土地市场拿地,等待涨价,再从资本市场融资,是他们赖以的发展链条。然而,如今国企跳出来跟他们一顿乱抢生意,国企拿了地去,可以捂在家里,拖几年不开发,而民营企业却连自己资本游戏的砝码都没有了。

  这恐怕是民营企业为什么不得不拿地,非要去拿地的原因。相反,那些资金链不紧张的民营房企,这个时候都躲在家里,不欠银行贷款,也不在这样的市场条件下拿地。

  除了拿地以外,再谈谈退地的事情。前不久,碧桂园联合金茂拿下了两块高价地,但是不久碧桂园集团内部就对这个事情产生了不同意见,盛传,碧桂园要退出这个地块的开发。

  有可能是公司认为拿地拿贵了,从算账上来说,是没办法平衡的。也有可能是公司和合伙人之间没有磨合好,合作不愉快。原因种种。

  询问上述民营房企的老板,他表示,正如前面所说的道理,民营企业不得不争夺高价地,是因为企业要发展。同样原因,如果有的选择,不是迫切的民营企业,又会将公司发展和利润放在首位,对于不靠谱的地块,当然会选择退地。

  还有一种退地的情况,就是公司拿下土地以后,付不起土地款。上述民营企业大佬说,民营企业很多时候拿地并没有那么多钱,可能联合几个合作伙伴一起出钱,土地拿下来了,合作伙伴出现变更,也是常有的事情。其次就是原本答应出钱的银行、信托等金融机构出了问题,临时变卦,也是很常见的事情。

  民营企业通常在拿地的时候,会借信托等资金作为过桥贷款,等正式拿到土地证和开工证,再向银行抵押进行这些过桥贷款。过桥贷款利息较高,风险较大,金融机构也在动态评估开发商的信用。

  大家都以为现在只要拿到地,回到公司,一定锣鼓喧天,庆祝一番,实际上并不是这样。

  民营企业管理规范的时候,拿地举牌人会在授权范围内举牌。可是老板会突然打电话加钱,在目前的市场上,大家价格拼的你死我活,基本上没有利润,亏本开发也很正常,国有企业拿到一块地,可能公司上下养人有指望了,公司可以存续下去,不论赚不赚钱,还有老本可以吃。而民营企业则没那么幸运,现在很多时候,拿地回来了,大家立即要为后面怎么开发发愁。很多时候,讨论来讨论去,还是打到拿地的人身上。

  前不久,(楼盘)某热点地块的竞争中,有一个民营企业联合体,因为错过了投标时间,而没有赶上投标,这块地竞争很激烈,很多人认为企业没有参与这块地也正常,毕竟价格太高了,拿了也不好开发。而公司老板则认为,错过了一次举牌机会,万一低价举牌拿到,正好没人竞争呢?

  芸芸市场,民营企业正在为而奋斗和苦战,明年行情未必好过今年,大家都在积极准备明年的干粮。土地已经成为开发商在竞争的最重要要素,精彩故事,容后再叙。

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